Nel settore delle locazioni immobiliari, le “locazioni brevi” rappresentano una categoria particolare e sempre più rilevante. Questo articolo, pensato per i professionisti che desiderano diversificare i propri investimenti immobiliari, intende fornire una panoramica chiara e concisa del regime fiscale applicabile a questo tipo di contratti, con un focus sul noto caso AIRBNB.

Cosa sono le locazioni brevi

Le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati tra persone fisiche che non operano nell’ambito di un’attività d’impresa. La caratteristica principale è la durata del contratto, che non deve superare i 30 giorni. Questo tipo di contratto può includere servizi aggiuntivi come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. La normativa di riferimento è l’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50.

Requisiti per le locazioni brevi

1. Contratto di locazione: deve trattarsi di un contratto di locazione tra persone fisiche.
2. Uso abitativo: l’immobile deve essere destinato a uso abitativo.
3. Durata: il contratto non deve superare i 30 giorni.
4. Non imprenditoriale: i contraenti devono agire al di fuori dell’attività imprenditoriale.

Regime fiscale

Il regime fiscale delle locazioni brevi offre l’opzione di scegliere tra il regime ordinario di tassazione dei redditi o la cedolare secca, una tassa sostitutiva con aliquota specifica. Con la Legge di Bilancio 2024, l’aliquota della cedolare secca è stata aumentata dal 21% al 26% per i redditi derivanti da più di un immobile, mentre per un solo immobile rimane al 21%.

Obblighi degli intermediari

Gli intermediari, come Airbnb, che gestiscono le transazioni di locazione breve, sono tenuti a operare una ritenuta fiscale del 21% sui canoni di locazione come acconto delle imposte dovute dai locatori. Questa disposizione si applica indipendentemente dal regime fiscale scelto dal locatore.

Il Caso “AIRBNB”

Il “caso AIRBNB” ha suscitato molta attenzione mediatica e legale. L’Agenzia delle Entrate ha contestato ad Airbnb la mancata applicazione della ritenuta fiscale del 21% sui canoni di locazione breve raccolti dal 2017 al 2021. Dopo vari procedimenti legali, culminati con una sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, Airbnb ha dovuto accettare di operare le ritenute fiscali e ha versato 576 milioni di euro al Fisco italiano.

Intermediari non residenti

Gli intermediari non residenti, come AIRBNB, devono nominare un rappresentante fiscale in Italia se non possiedono una stabile organizzazione nel paese. Questo rappresentante è responsabile per il rispetto degli obblighi fiscali, incluse le ritenute sui canoni di locazione.

Conclusioni

Il regime fiscale delle locazioni brevi è un ambito complesso e in continua evoluzione, ma offre opportunità interessanti per chi desidera investire nel settore immobiliare senza impegnarsi in locazioni a lungo termine. È fondamentale essere aggiornati sulle normative vigenti e sugli obblighi fiscali, soprattutto se si utilizzano piattaforme di intermediazione come AIRBNB.

Per ulteriori chiarimenti e per un supporto personalizzato nella gestione fiscale delle locazioni brevi, non esitate a contattare il nostro studio.